Der Berliner Mietendeckel ist mittlerweile Gesetz in Berlin und auch wenn sich die juristischen Geister aktuell darüber streiten, ob dieser verfassungswidrig ist oder nicht, müssen sich Vermieter vorerst an die Vorgaben dieses Gesetzes halten.

Nachfolgend möchte ich Ihnen daher kurz zusammenfassen, was Sie aktuell als Vermieter wissen sollten, nämlich hinsichtlich Ihrer Informationspflichten gegenüber Ihren Mietern und welche Bußgelder bei Verstoß gegen den Berliner Mietendeckel drohen können:

1. Informationspflichten des Vermieters gegenüber seinen Mietern

Frist zur Informationspflicht: 23.04.2020

Vermieter müssen bis zum 23.04.2020 ihre Mieter über die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände informieren (gemäß § 6 Abs. 4 S. 1 MietenWoG Bln). Das beinhaltet die Auskunft über:

• Baualter des Wohngebäudes
• Angaben zur Heizung (Sammelheizung oder nicht)
• Anzahl der Wohnungen im Gebäude
• Auflistung der Merkmale für eine moderne Ausstattung

Ein Verstoß hiergegen stellt eine Ordnungswidrigkeit dar. Die Geldbuße soll in diesen Fällen für jede Wohnung einmalig 500 bis 1.500 EUR betragen, wenn Vermieter diese Auskunft vorsätzlich nicht, nicht richtig oder nicht vollständig erteilen. Bei fahrlässigem ordnungswidrigem Verhalten soll die Geldbuße 250 bis 750 EUR betragen (gemäß Ziffer 11.4 AV-MietenWoG Bln). Die Festsetzung der Geldbuße hängt jedoch von den Umständen des jeweiligen Einzelfalles ab und die zuvor genannten Zahlen sind nur ein Richtwert für die Bezirksämter.

Auskunftspflicht über die zum Stichtag 18.06.2019 vereinbarte Miete

Vermieter müssen ihren Mietern unaufgefordert vor Abschluss eines neuen Mietvertrages und jederzeit auf Verlangen der Mieter oder des zuständigen Bezirksamtes, die zum Stichtag vereinbarte oder geschuldete Miete schriftlich oder elektronisch mitteilen (§ 3 Abs. 1 S. 4. MietenWoG Bln).

Bei Verstoß soll die Geldbuße in diesen Fällen für jede Wohnung einmalig 500 bis 1.500 EUR betragen, wenn Vermieter vorsätzlich dieser Mitteilungspflicht nicht, nicht richtig oder nicht vollständig nachkommen. Bei fahrlässigem ordnungswidrigen Verhalten soll die Geldbuße 250 bis 750 Euro betragen (Ziffer 11.3 AV-MietenWoG Bln).

Das Land Berlin bietet Vermietern für die Erfüllung ihrer Informationspflichten Mustervorlagen an. Gerade für kleine Vermieter, die nur sehr vereinzelt Wohnungen (z.B. für ihre Altersvorsorge) vermieten, bietet es sich an diese Vorlagen zu verwenden. Die Vorlagen können zwar eine Rechtsberatung durch einen Rechtsanwalt nicht ersetzen und das Land Berlin übernimmt auch keine Gewähr für deren Vollständigkeit und Richtigkeit. Gleichwohl bieten sie für kleine Vermieter eine gute Grundlage. In Zweifelsfällen sollte jedoch Rechtsrat eingeholt werden.

Achten Sie als Vermieter unbedingt darauf, dass Sie den Zugang der Informationsschreiben bei ihrem Mieter nachweisen können! (z.B. mittels Einschreiben-Rückschein, Boten oder Empfangsbestätigung)

2. Welche Miete darf ich einnehmen?

Herabsetzung der Miete ab dem 23.11.2020

Nach dem Berliner Mietendeckel muss die überhöhte Miete ab dem 23.11.2020 herabgesetzt werden (nämlich 9 Monate nach Verkündung des Gesetzes gemäß Artikel 4 Abs. 1 des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung vom 11. Februar 2020)

Ob die von Ihnen vereinbarte Miete überhöht ist, das heißt, oberhalb der vom Berliner Mietendeckel festgelegten Obergrenzen liegt, können Sie anhand der vom Land Berlin zur Verfügung gestellten Mietentabelle errechnen: Hier finden Sie die Mietentabelle.

Das Risiko besteht für Vermieter und Mieter in der aktuell unsicheren Rechtslage, nämlich ob der Berliner Mietendeckel schlussendlich Bestand haben wird oder nicht.

Diese Rechtsfrage liegt aktuell dem Bundesverfassungsgericht und dem Berliner Landesverfassungsgericht vor.

Was ist das Risiko für Vermieter und Mieter?

Wird der Berliner Mietendeckel für verfassungswidrig erklärt, können die Vermieter nachträglich die Zahlung der Miete von ihren Mietern verlangen, die oberhalb des „Mietendeckels“ mietvertraglich bereits vereinbart worden war und nur „eingefroren“ worden ist. Das kann zu sehr hohen Nachzahlungsforderungen des Vermieters gegen seine Mieter führen. Wenn Mieter diesen Differenzbetrag nicht vorsorglich zurückgelegt haben, kann dies zu Zahlungsschwierigkeiten und im Zweifel rechtlichen Auseinandersetzungen zwischen Vermieter und Mieter führen. Hier sind Konflikte vorprogrammiert, die es jetzt zu vermeiden gilt. Im Rahmen einer Erstberatung gebe ich Ihnen Hinweise, wie Sie Konflikte mit Ihrem Mieter in der Zukunft vermeiden können und für beide Seiten eine sinnvolle Lösung schaffen, bis die Gerichte Klarheit darüber geschaffen haben, ob der Mietendeckel verfassungsgemäß ist oder nicht.

Welche Geldbuße droht dem Vermieter?

Dem Vermieter droht eine Geldbuße, wenn er die Miete nicht nach den Vorgaben des Berliner Mietendeckels herabsenkt:

Die Geldbuße soll in diesen Fällen für jede Wohnung einmalig 1.000 bis 2000 Euro betragen (bei Vorsatz!).

Die Höhe der Geldbuße soll sich insbesondere an dem Zeitraum orientieren, für den die nicht zulässige Miete gefordert oder entgegengenommen wird.

Bei fahrlässigem ordnungswidrigem Verhalten soll die Geldbuße 500 bis 1.000 Euro betragen. (gem. Ziffer 11.5 AV-MietenWoG Bln)

3. Individuelle Rechtsberatung

Die zuvor dargestellten Informationen sind nicht abschließend, sondern geben nur einen kurzen Überblick über die wichtigsten Eckpunkte, die Vermieter aktuell wissen sollten. Wenn Sie eine individuelle Rechtsberatung zu Ihrem Mietobjekt wünschen, können Sie mir gerne über das untenstehende Kontaktformular schreiben.

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